台南廠房,台南廠房買賣,台南廠房出售

投資客出場、房地產市況轉冷，自住客現在都還在觀望是否有便宜能撿，不過卻有一個網友在PTT房版裡說板上很多畢業文、脫離租屋族，他則是來分享自己從手握6間房，資產從700萬翻到4000萬，但現在卻要變成租屋族的心路歷程！

網友說：「自己是在2019年在桃園買了第一間房自住，2020年買五間預售，其中是桃園3間，A7一間，台中1間；2021年轉掉桃園一間預售，其餘的2022年到2023年陸續交屋，而2024年賣掉台中，再買兩間預售，包括嘉義1間，A7一間，這兩間將在2026、2028交屋」。

第一間買來自住，現金流卻有點小壓力

他說，購買的價格都是在1500萬以內的物件，平均價格約1100萬，其中2019買的第一間也是預售，很快就交屋入住了，買來自住但是繳房貸繳得現金流有點小壓力。

「開始爬房板的文想解決現金流的問題，稍微了解利率和通膨的關係，並得知有寬限期可以用，且當時利率非常低只有1.3%，當時買第一間之前手上有的現金是500萬，後續都是擠出來的」。

發現利率很低，搭配分紅把錢all in預售屋

他說，自己大約研究半年後，發現利率這麼低，房價也沒有非常貴，就搭配薪水分紅、還有預售屋交屋的時間，找可以先付10%簽約，剩下10%交屋再付的案子，在2020年幾乎把錢all in預售屋，留了有三分之一的資金放在美股「也是日後金龍海嘯的救命資金」。

原本只是要自住，沒想到能抵押借來買股票

「原本對於房產的理解是自住，或是出租後賣掉賺取資本利得，沒想到還可以當作資產抵押來跟銀行借錢買股票，原本苦惱房價突然漲這麼快，以為是10年後要賣掉，然後看看怎麽樣安排可以弄好現金流，然後不工作，還好發現可以貸款買股票，且繼續工作的好處是貸款容易」。

他說，房價差不多進到盤整區了，自己會等桃園捷運綠線建好後，賣掉第一間屋齡10年的房子，計畫再陸續把手上的房子再賣掉轉成新房。

計劃趕不上變化：離開桃園去高雄工作，卻沒錢再買房了

只是，計畫趕不上變化，網友說，原本以為要在桃園住很久，沒想到台積電真的在高雄建廠，且很多供應鏈廠商開出很多缺，因此自己去找到了高雄的工作。

「但目前完全沒有錢買房了，房子貸款和增貸買股票都辦好了，現在賣掉很虧，預計要到2028、2029才有多的錢買房，這幾年只能租屋了。不曉得到時候高雄房價如何」。

年薪300-400萬「再來要現金交屋，正研究美債股票怎麼疊」

他說，這幾年下來好像也沒有學到特別的lesson，一路以來大部分靠感覺，當然高手都是盡量計算好概率，「但可能我起始資本較低效率不高，比較是屬於先做再調整的類型，資產用實價來推算，大約從700萬變成4000萬「但摩擦成本還要再算，且中間處理好多事情」。

「房子增貸對我來說是一件有點麻煩的事情，因為平常還要上班，被金龍海嘯打得很嚴重，後面也是要現金交屋，我也正在研究美債股票怎麼疊，雖然年薪差不多是300-400萬，但每個環節都有點極限了」。

把資產增值和資金運用擺在優先位置

他說，目前把資產增值和資金運用擺在優先位置，房子本身居住的用途擺後面，「預計是股票好賺很多了，畢竟現在幾乎是只能貸款一間，真的很嚴格」。

不少板上的網友都相當佩服版主的操作手法、而且還能全身而退，也認同炒房致富的時期已經過了，「現在只是防禦性抗通膨，以前好賺不代表以後好賺」。

想再買預售賺錢？報酬率可能不到10趴了

「傻傻的存台北市、新北第一環，低總價最無腦，現在進場就要好好算投報了。2023年進場年化報酬率隨便20幾趴，2024年也還有10幾趴，今年預售價格算了一下，10%上下甚至不到10%，就一堆投資工具可以替代了」。

「2019年剛買完自住房還能在2020年買5間預售+1/3資金放美股，這不是現金流強大而是初始本金夠厚吧！一般人交屋完幾乎沒有餘裕簽2間以上預售，再加上2022年之前還能轉，如果是2022年才起步，後面5間根本不用想，連+1都很難」。

葉凌棋：已經很清楚看到市場反轉訊號

對於今年房市，不少專家也點明，想要上漲的機會是很有限的。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說，已經很清楚看到市場反轉訊號，「剛性需求強勁的區域估跌幅7%至10%，而過度投機炒作的區域，則是有10-15%跌價空間。

他說，不少區域因為台積電進駐讓房價上漲，但案量大的區域仍有可能會修正，只是幅度不會太大，且對照去年6月和12月的出售委託量確實有增加，全台平均增幅為17.4%，意味著有不少屋主認為「越晚賣價格會越低，損失越多」。

李同榮：下半年將進入主跌段

房市趨勢專家李同榮則是表示，第1季開始進入空頭初跌階段，下半年進入主跌段，2026年上半年末跌段房市才會止跌，如果有想要買屋的民眾，可以選擇科學園區周邊、高鐵軌道商圈成熟區、高成熟商圈新興重劃商圈、家戶數增多地區以及人口淨流入增多地區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

統計過去五年股房表現，5年來股市上漲幅度高達92%，不過房市表現也不遜色，六都房價漲幅在37%~78%，不過新竹地區5年房價漲幅高達133%超越股市，過去五年股房同步大漲，反映經濟表現熱絡帶動股市上揚，股市不僅帶來財富效應也增添民眾看好房市的信心。現在房貸資金仍處於調控階段，不容易再像去年上半年一樣飆風再起，但股市若維持穩定，對於房市信心偏向正面，但若股市波動加劇，也會對房市信心與動能造成影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波股市大漲到2.3萬點，漲勢分布較為平均，很多也是長輩手上的存股標的，包括半導體、金融、電子五哥等族群，因此帶來的財富效應也較為平均，資產增加後也讓房市增添柴火，不過股市雖然看似漲幅驚人，但很高比例都被外資賺走，一般民眾不一定會重壓，反而不動產是民眾人生中最大筆的消費，金額高且有槓桿的效果，因此民眾可能會感受到實際上從房市增值的，遠比股票更多。

統計顯示，過去五年台股指數從2020年初的1.2萬點，上漲至去年底的2.3萬點，股價漲幅高達92%，不過同時間房價漲幅也很顯著，統計信義的房價指數，從2020~2024年最猛的新竹地區5年房價漲幅133%，超越股市表現，主要還是這波漲幅半導體貢獻甚大，園區客的薪資成長與未來性能見度高，後續都反映在區域買氣與房價上。

中南部地區房價也有感走揚，包括台南5年上漲78%，高雄上揚67%，台中上漲70%，部分區域都有類似複製竹科經驗，加上過去房價基期較低，出現明顯漲勢，北部房價最高的台北市漲幅相對溫吞，5年房價上漲37%，新北市過去五年則是反映疫情後的造價與通膨，房價漲幅達52%，桃園漲幅達69%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受惠台南科學園區的快速發展，南科周遭房市熱度也不斷攀升，新市、安定和善化等南科周遭三大行政區的中古屋平均房價，從2020年到2024年，短短5年漲逾67％，其中，新市區從每坪16.7萬元上漲到30萬元，漲幅高達79.6％，安定區則以78.8％的漲幅緊隨其後，而善化區的房價漲幅為66.7％、排在第三。

中信房屋研展室副理莊思敏26日指出，南科的強勢坐鎮，吸引了眾多企業和就業人口的進駐，帶動區域居住需求和民眾消費力同步提升，成為區域房市發展的堅實支撐力道。

中信房屋新市中正加盟店店長高豪聰表示，南科周遭三大行政區中，新市區房價漲幅居冠，主要是新市區腹地較大，可提供開發建設的大面積基地較多，區域的建築物屋齡較新，市容規畫也更完善，再加上區域生活機能完備，與南科的距離相當近，所以很多工程師、就業族都會首選在新市區居住。

高豪聰指出，從區域發展的角度來看，新和重劃區、台鐵高架化、台南捷運、南科奇美醫院、新市幼稚園等利多題材的發酵，也給新市區的房市增添了許多想像空間。

他說，對自住客而言，現在正是進場看房的好時機，一方面，在科技題材和建設題材雙重加持下，新市區的房市交易量能，在長期仍具備穩健成長的潛力，另一方面，近期市場趨於冷靜，部分有資金需求的屋主，在議價空間上面，也展現了更大彈性。

至於，在產品選擇方面，他建議購屋民眾可以多留意中古屋，目前新市區新建案的單價普遍在3到4字頭，個別建案甚至上看5字頭，而中古屋的平均房價仍普遍落在2字頭上下，總價800萬到900萬元就能買到屋況還不錯的、屋齡10年內的兩房（含車位）的中古華廈，CP值相當不錯。

莊思敏表示，南科周遭的房價短線急漲，加上近期銀行房貸限額問題尚未完全鬆綁，研判短期南科的房價漲幅應會有所趨緩。不過，從長線來看，由於台積電、緯創、聯詠科技等知名企業齊聚南科，為當地創造了大量就業機會，並持續吸引就業人口湧入，帶動居住需求增加，房價自然有撐。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】